Olsztyn24

O prawo uwłaszczanych spółdzielców do piwnic i innych pomieszczeń wspólnych Gazeta On-Line Olsztyn24 pyta prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej „Pojezierze” Wiesława Barańskiego oraz Andrzeja Mroza, zastępcę prezesa ds. techniczno-inwestycyjnych tej spółdzielni.

*****

Olsztyn24: Dlaczego SM „Pojezierze” w aktach notarialnych przenoszących własność lokali mieszkalnych na spółdzielców nie ujawnia pomieszczeń przynależnych do tych lokali, np. piwnic, klatek schodowych?

Wiesław Barański: Pytanie jest źle postawione, ponieważ nie odzwierciedla rzeczywistości. Spółdzielnia ujawnia wszystko, do czego spółdzielcy mają prawo. Klatki schodowe, piwnice i inne pomieszczenia są ujawnione w aktach notarialnych jako pomieszczenia wspólne i każdy członek spółdzielni ma określony udział w tej współwłasności. Dodać należy, że w naszej spółdzielni, w przydziałach mieszkań nie było wymienionych piwnic. Stąd też piwnice mogą być wpisywane do aktów notarialnych zgodnie ze stanem faktycznym, tzn. jako pomieszczenia wspólne.

Olsztyn24: Czy mógłby pan przedstawić to jaśniej? Czy w przyszłych aktach notarialnych będzie napisane, że członek spółdzielni, który nabywa prawo własności do lokalu mieszkalnego, nabywa również przynależną do tego lokalu piwnicę?

Wiesław Barański: Zgodnie z ustawą, spółdzielca ma takie prawo.

Andrzej Mróz: Zapisy w aktach notarialnych są zgodne z ustawą o własności lokali. Definicja nieruchomości wspólnej jest następująca: nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli. Zarząd spółdzielni podejmując decyzję o zakwalifikowaniu piwnic do nieruchomości wspólnej był zobligowany do podjęcia takiej, a nie innej decyzji. Wynikało to z tego, że w przydziałach mieszkań nie ma powierzchni użytkowej piwnic. Przydzielane było mieszkanie z numerem piwnicy. Do niektórych przydziałów były załączniki, w których opisywano stan mieszkania i numer piwnicy. My przenosimy własność z konkretnego przydziału. Nic innego. Oczywiście, można było to naprawić, tylko należałoby zrobić inwentaryzację piwnic. Inwentaryzacja jednak kosztuje i wymagałaby czasu. Ustawodawca dał nam tylko 3 miesiące na ustanowienie odrębnej własności. Przez to uniemożliwił nam jakiekolwiek ruchy w tym zakresie. Nie ma takiej możliwości, żeby w czasie 3. miesięcy przeprowadzić inwentaryzację wszystkich pomieszczeń wspólnych w spółdzielni, czy nawet w poszczególnych blokach. Dlatego posługujemy się tymi uprawnieniami, które daje nam ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawa o własności lokali. Żeby zadośćuczynić oczekiwaniom członków spółdzielni, na żądanie dopuszczamy wniesienie do aktu notarialnego takiego zapisu, że spółdzielca w ramach nieruchomości wspólnej korzysta z piwnicy o określonym numerze. Zapis taki jest zgodny ze stanem faktycznym, bo nabywając udział w nieruchomości, spółdzielcy nabywają udział w każdej części budynku, która jest wspólna.

Olsztyn24: A czy nie okaże się, że przy proponowanych przez spółdzielnię zapisach w aktach notarialnych, właścicielem mieszkania będzie spółdzielca, zaś właścicielem klatek schodowych, czy piwnic pozostanie spółdzielnia?

Wiesław Barański: Nie. Takie stanowisko może wynikać tylko z niezrozumienia zapisów w aktach notarialnych. Spółdzielca aktem notarialnym nabywa własność lokalu mieszkalnego, a także ułamkową część gruntu, budynku i pomieszczeń wspólnych. Suma współwłasności ułamkowych wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości jest równa 1, zatem nie może być mowy o tym, że do spółdzielni należą ww. części budynku.

Olsztyn24: Ale prawo uwłaszczonego spółdzielcy do konkretnej piwnicy będzie oparte na domniemaniu?

Wiesław Barański: Gdyby w przydziale mieszkania był podany numer konkretnej piwnicy i jej metraż (a regułą jest, że takich zapisów w przydziałach nie ma), to wówczas sprawa wyglądałaby inaczej...

Andrzej Mróz: Mam przy sobie jedną ze standardowych uchwał zarządu w sprawie określenia odrębnej własności lokali, gdzie jest napisane: „w ww. budynku znajdują się pomieszczenia wspólne ogólnego użytku, na które składają się klatki schodowe, piwnice, pomieszczenia na wózki...”. Między spółdzielców rozdzielane jest 100 procent udziałów w nieruchomości oraz pomieszczeniach wspólnych. Tak więc, jeżeli własność wszystkich lokali w budynku zostanie przeniesiona na spółdzielców, to również przekazane zostanie 100 proc. udziałów w pomieszczeniach wspólnych, w tym i piwnic. Spółdzielnia nic sobie nie może zostawić i nie zostawia.

Olsztyn24: Teoretycznie jednak sąsiad może zażądać wpuszczenia go do mojej piwnicy, bo przecież moja piwnica, w świetle tego, co Panowie mówicie, jest pomieszczeniem wspólnym?

Andrzej Mróz: Zasoby SM „Pojezierze” powstały od 50 lat (głównie w latach 70-tych ubiegłego wieku), w zupełnie innej rzeczywistości prawnej. Pierwszy statut spółdzielni określa, że piwnica jest podzielonym na komórki pomieszczeniem wspólnym. W zdecydowanej większości naszych budynków piwnice nigdy nie były mierzone i opisywane przez uprawnionych specjalistów. Żądanie przeniesienia własności piwnic może odnosić się do tych budynków, gdzie jest inwentaryzacja piwnic, gdzie pomieszczenia są faktycznie i prawnie podzielone. W spółdzielniach, które mają nowsze budownictwo, od razu jest ustanawiana odrębna własność piwnic, czy miejsc parkingowych.

Olsztyn24: Podsumowując, wpisanie w akcie notarialnym prawa własności do piwnicy było by możliwe, ale wymagało by to dużych nakładów finansowych na przeprowadzenie inwentaryzacji piwnic, a po drugie trwało by to długo?

Wiesław Barański: Gdybyśmy teraz rozpoczęli inwentaryzację, to z całą pewnością nie zdążylibyśmy w terminie, jaki dał nam ustawodawca na uwłaszczenie spółdzielców. Wtedy narazilibyśmy się na zarzut, że świadomie utrudniamy spółdzielcom uwłaszczenie. Ja wielokrotnie zwracałem uwagę, że zmieniona ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jest wewnętrznie sprzeczna ze sobą, chociażby w tym punkcie, o którym rozmawiamy. Bo jeżeli były by żądania (chociaż my nie mamy obowiązku ich spełnić), aby wydzielać konkretne piwnice, to całą procedurę uwłaszczenia trzeba by przeprowadzić od nowa. Drugi z przykładów niewykonalności nowej ustawy, to nakaz podziału zasobów na nieruchomości jednobudynkowe. Mamy prawomocne uchwały w sprawie określenia odrębnej własności lokali w nieruchomościach wielobudynkowych, bo uchwały podejmowane były pod rządami starych przepisów dopuszczających takie rozwiązania. Teraz, gdybyśmy chcieli postępować dokładnie w zgodzie ze znowelizowaną ustawą, musielibyśmy ponownie wyłonić firmę geodezyjną, która po raz drugi pomierzy nasze zasoby i dokona podziału na nieruchomości jednobudynkowe. Potem ponownie trzeba by przeprowadzić procedurę administracyjną przez urząd miasta i procedurę zmiany ksiąg wieczystych. W końcu, trzeba by podjąć nowe uchwały w sprawie określenia odrębnej własności i odczekać, aż one się uprawomocnią. W tej sytuacji niemożliwe byłoby dotrzymanie trzymiesięcznego terminu ustawowego na uwłaszczenie.

Olsztyn24: A co będzie jeżeli jakiś spółdzielca uprze się i będzie żądał wpisania do aktu notarialnego w sprawie przeniesienia własności mieszkania konkretnej piwnicy.

Wiesław Barański: Nikt nie zmusi nas do postępowania niezgodnego z prawem.

Olsztyn24: Czyli zmian w postępowaniu spółdzielni i w aktach notarialnych nie będzie.

Wiesław Barański: Nie, nie będzie.

Olsztyn24: Dziękuję za rozmowę.